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开征空置税能否落地,关键在于如何界定空置

2018-10-22

盘和林

近日,国务院参事、住房和城乡建设原副部长仇保兴对于应不应该出台房地产税或是否应该用“空置税”替代“房地产税”发表了观点,作为国务院的智囊,仇保兴表示为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,之后再考虑物业税。

关于房地产税收的讨论事实上早在十年前就开始了,舆论之所以在今年爆发一是因为房价已经到了不得不管,泡沫到了不得不控的地步。二是各种行政的、货币的等非市场调控手段在过去的几轮调控中并没有取得预想的管控政策效果。

然而作为房地产税试点的上海深圳征收土地税等房地产相关税费距今已有十个年头,但是可以看到是房地产税收的征收除了增加当地政府财政收入之外,似乎并没有产生控制房价抑制泡沫的效果,上海深圳房价依旧是领跑全国。

除了政策目标、政策效果值得考量,房地产税收未能在全国铺开的另一重要原因是:重复征税。我国目前可在市场上流动的土地都是国家所有,但是房地产开发商在拿地时事实上已经缴纳了土地出让相关税费,若是再对房屋所有者征收相关费用的确有重复征税之嫌。

相比之下,对应房住不炒的定位,空置税的征收似乎更有针对性且并没有与相关法律背悖之处。作为空置税的坚定支持者,任志强的理论是:抑制房价因该采用市场化的办法解决,解除限购鼓励买房,用免税的方式倒逼房子出租,增加市场上的房源从而可以达到降低房租,减少炒房客的效果,并由此形成良性的循环。

在我国空置率高已经是公开的秘密,今年3月国家电网以每户的电表数据为依据,公布了空置率的调查结果,2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市的房屋空置率13.9%,农村房屋空置率为14%。而依据国际标准,空置率达到10%至20%就处于危险区间了。

毋庸置疑的是,空置税的征收可以有效的打击投机客,挤出虚假需求从而起到抑制房价的效果,同时促进租赁市场房源的释放,一定程度上有利于房租的合理回落,推动租赁市场的健康房展。

但是要想打击空置,我们首先面临的问题就是如何界定空置。正如以上数据显示,我国目前衡量空置的主要依据是电表,但是在减少市场成本的驱动下,这样的标准最终的结果很可能只是造就了一种新的社会职业,就如遛狗一样,遛表。除此之外起不到任何实际的效果。

6月28日,香港行政会议召开了特别会议,决定对空置6个月以上、并未作为居住或出租的一手住宅收“额外差饷“,其数额相当于两年的租金,5%的楼价。所谓的差饷租值是假设住宅在制定额估计一句日起空置出租时,估计可取的合理年租计算出的数值。其法案中也并没有具体的指明衡量空置的标准,除此之外其政策目标仅仅局限于一手住宅,留下的政策空白无疑为打擦边球者预留了空间,滋生违法违纪等乱象。

其次,导致空置的原因千差万别,比如资金不足不能及时装修导致的无法入住、开发商没有及时交房导致的空置、有备用养老暂时居住不便、亦或者说是为子女购房但其子女尚没有达到独立居住条件等等,要想准确的确定其空置的原因,除了需要大量的时间,耗费大量的成本,其若想付诸现实的行动也是相当的困难,最终导致市场效率的损失。

例如,一个小型家庭可以有两个选择一种是购买两个50平米的房子,一个自住一个出租,另一种是买一个100平米的房子,一件自住其他出租,从实际经验来看,显然第一种选择即满足自住需求,又便于出租,但是考虑到了空置税,这个家庭的最后选择很可能变为第二个,就整个市场来讲,事实上是减少了市场的供应量降低了市场效率,效果适得其反。

最后空置税背后一个重要的的逻辑是从需求中驱逐出投资投机性需求,从而使得市场趋向于平衡,以达到稳定整个市场的作用。投资投机性需求刺激了房价是目前各界普遍的一种观点,但是现实情况是,即使是投资投机性需也是建立在实际需求的基础上的,没有了实际需求,投资投机性需求就变的毫无意义,如果将其对立起来就将影响未来的投资导致未来市场供给的萎缩,最终导致居住条件变差。

因此,综上而言窃以为任何的调控政策都不是灵丹妙药能够包治百病,更需要其他政策予以完善,使其更加严谨。在空置税的征收过程中不仅需要对“空置”作出明确的界定,更需要在供求两端调控过程中兼顾各方的利益保障市场的效率,保证政策效果的准确性。除此之外完善法律配套政策设施的同时,加强执行过程中的监督,只有这样才能真正的保障其执行力,并真正的对房地产价格和租赁市场起到调节和稳定的作用。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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